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新政百日房价坚挺 地方财政告急考验决策层_财经_腾讯网  

2010-08-14 10:29:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新政百日房价坚挺 地方财政告急考验决策层

  调控百日,各方博弈者发现,横亘在面前的仍是一场混局。

  自7月份调控“松绑”的风声传出后,决策层接连释放出的信息已相当明晰:银监会再次出手勒紧三套房贷,京沪深杭成为代表城市;国土资源部将一份“囤地黑名单”置于镁光灯下;住建部部长则在“2010市长论坛”上公开表示,楼市调控不会放松,“坚定不移地遏制部分城市房价上涨过快”。

  在市场层面,北京、上海等一线城市,尽管房价疯涨态势已被完全遏制,但萎缩的只是成交量,价格依然坚挺。

  “全国也好,几个重点城市也好,调控深度还没有到位。相对于‘国十条’的要求,差距还比较大,接下来的调控任务还比较艰巨。”住建部政策研究中心副主任王珏林对《财经国家周刊》记者表示。

  调控目标尚未达成,地方财政却已告急,并殃及保障房建设。《财经国家周刊》获得的国家统计局数据显示:2010年1~6月,全国保障房投资额为433.19亿元,同比缩水1.7%。

  此前,2010年被广泛看作保障房“大跃进”之年,住建部更是提出建设580万套保障房的目标。

  保障房建设速度已现颓势?“统计局数据主要是靠广东、山西、河南、广西、青海等少数几个省撑场面的,要不然,全国的数据会很难看。”接近国家统计局的某人士说。

  一位住建部人士则对《财经国家周刊》记者透露,“根据国务院要求,相关部委要天天呈报房地产市场运行分析报告和数据。放松的呼声,与收紧的努力,在同时进行。”他进而分析,围绕调控松绑与否,各方博弈颇多,“最终可能是调控持续,但路径发生转变。”

  银监会一纸禁令,源于各地信贷政策的逐步放宽。接近银监会的人士透露,“在北京和杭州,三套房贷早就放开了。”

  各方质疑声渐起,银监会不得不再敲房贷警钟。8月初,多方传出消息,银监会对京沪深杭四地商业银行提出建议,暂停发放三套房贷。A股地产板块大幅下跌。

  8月6日,此种判断得到验证。在当日银监会举行的发布会上,相关负责人表示,对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,“具体由商业银行根据风险管理原则自主确定”。

  上述规定并无新意。4月17日颁布的“国十条”中规定,各地银行可根据自己的风险评估,对房价过高、涨幅过快的城市自主停贷。

  尽管如此,北京市仍谨慎地选择了“一刀切”。多位银行人士向《财经国家周刊》证实,经银监会“建议”后,北京商业银行三套房贷已全部紧急叫停。

  “北京选择了从严,但各个城市不同,银行拥有自主权。目前各地做法并未违背调控政策。”王珏林说。

  在各方人士眼中,信贷政策的摇摆,已成为市场走向的“晴雨表”。感受到压力的,并非只有银监会,开发商在调控百日后,同样如履薄冰,对调控政策讳莫如深。

  北京首都开发控股(集团)有限公司一位高层对《财经国家周刊》记者透露,“领导交代了,近期少说话、少露面。”

  北京万科人士也表示,近期“不谈政策,不谈走势”。接近北京万科总经理毛大庆的人士透露,毛在多个场合均表示“响应政府号召”。

  7月底,万科在北京房山区的长阳半岛项目开盘,均价13500元/平方米。“事实上,一部分人12000元就可以拿到。”上述接近万科人士透露。

  按照万科当时拿地时6500元的楼面单价,这个开盘价格不高,“几乎只是保本。”

  “税费20%、自有资金的财务成本2%、营销成本3%,建安成本至少要2500元,城市配套费500元,加上1000元的精装修。13500几乎是保本线。”上述人士表示。

  价格成为检验调控效果的试金石。在北京联达四方董事总经理杨少锋眼中,房价还远未见底。“就北京而言,三分之一已经降到位了,比如通州的很多项目;三分之一降了但没到位;还有三分之一根本没降。”杨少锋说。“政策一旦松绑,会有另一轮报复性反弹。”

  与僵持的楼市相比,土地市场已有阵阵凉意。

  7月16日,北京通州马驹桥地块招标,楼面单价最高报价为4540元。而3月17日,该区域一地块的成交单价是8650元;当日另一招标地块位于昌平区小汤山,最高楼面单价报价为7000元,比之前该区域成交地块低了53.6%。

  国土资源部近期动作频频,土地市场冷暖自知,供地量的增加也在为土地市场降温。

  此外,国土部最大一个动作是,将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会,涉及者包括泛海建设、华润置地和新世界等多家品牌房企。国土部人士透露,将派出31个调研组赴31个省区市进行调查。

  “名单上的多宗闲置地块,都是因地方政府原因造成的,最终需要协商解决。名单的更大意义在于部委间的信息共享。”上述人士表示,多部委联动的做法以前就有,但未有这般深入。“这也标志着调控进入了敏感期。”

  新政百日后即有“松绑”消息传出,说明新政杀伤力之强。“从中央到各部委,都有明确的态度,政策并不会放松,而是和年初一样。”王珏林说,“这都是有教训的,一些人已经对(调控)政策失去信心了。”

  决策层紧急表态,显然为避免“史上最严厉调控”变为“史上最短命调控”,慎防房价再陷越调越高的怪圈。“现在是个僵局,政府不可能往后退。”杨少锋分析。

  而此时,伴随调控而来的是地方财政告急、保障房建设缩水的 双重压力。

  在江苏,省长罗志军公开表示,尽管部分城市房价过快上涨的势头得到初步遏制,但另一方面,房地产税收增速减缓,对财政收入造成较大影响。“我们不希望看到高房价,也不希望看到大起大落。”

  接近江苏省住建厅的人士透露,其目前的一项任务是,每周上报房价趋势,供决策层判断,“进一步完善调控措施”。

  同为经济大省,浙江上半年财政收入中,六成贡献率来自房地产。公开资料显示,浙江省上半年房地产业税收收入达475.8亿元,同比增长82.1%,对地方财政收入增长的贡献率达63.7%。

  而从《财经国家周刊》记者获得的国家统计局内部报告来看,上半年,浙江省商品房销售面积回落12.4%,调控效应开始显现。

  当地分析人士认为,伴随成交量下挫,相关税收锐减,财政收支平衡的压力将大大增加。

  北京的情况同样如此。2010年上半年,北京地方财政收入完成1293.4亿元,同比增长25.2%。但6月在地产营业税方面出现了明显降幅,6月当月完成178.2亿元,同比下降13.1%。

  “江苏、浙江、北京,这些可都是经济大省(市),这些地方财政收入的下滑,绝非个案。”房地产高级经济师章林晓表示。

  就全国而言,7月份中国采购经理指数(PMI),延续着回落趋势,已逼近50%的临界线。这一数据历来被看成整个制造行业以及经济发展的先行指标,低于50%,则反映经济衰退。

  地方财政的大幅缩水,牵出另一隐忧——保障房建设资金原本就不足,此次颇有雪上加霜之意。

  上述国家统计局的内部数据显示,在31个省市自治区中,有21个地区的保障房投资额同比在减少。其中中部和西部分别减少7.5%和21.7%,东部尽管增长12%,但几乎全拜广东省所赐,其2010年保障房投资额增长275%,为全国之最。在东部11省(市)中,仅有3省(市)的保障房投资额同比增长。

  在各省与中央签订保障房建设保证书的前提下,这一数据更显刺眼。有分析人士指出,保障房本为缓解高房价压力的产物,与调控目标一致,却因调控而难以为继,调控悖论就此显现。

  “调控已经将自住、投资和投机性需求基本全‘打飞了’。”章林晓说,“如果将市场调控到完全萎缩,保障房建设也肯定将停滞不前。”

  在国家统计局的数据中,上海是唯一缺失保障房数据的地区。迄今为止,上海也未出台任何与“国十条”相配套的地方细则。

  “地方政府应该主动出政策。最起码没有新的,就严格按照国十条出一个细则,对结束观望情绪也是有作用的。有总比没有强。”王珏林说。他认为地方细则对消费者和企业的预期有决定性作用。

  地方财政的捉襟见肘,成为政策“打折”的主要原因,在某种意义上,也成为地方政府无为而治的“护身符”。

  “关键是地方政府的资金链绷不过开发商的资金链。银监会、央行、财政部掌握的地方负债,只是冰山一角。”章林晓说。

  在此背景下,章林晓认为,调控路径正在发生变化。“强力推进保障性住房建设,至于商品房这一块,估计会外紧内松。”

  信贷依然是最具弹性的调控利器,章林晓表示,假如3套房贷放开,成交量将不再停顿,地方财政危机不至于大面积爆发。但此举的信号意义不言自明,因此“会做得很小心,只做不说,或者少说”。

  王珏林同样将信贷政策看作短期行为。“差别化信贷政策,应当根据市场变化随时调整。”

  他同时指出,此轮调控有四项措施将长期存在:加大市场供给;解决囤地、市场竞争不公平等不规范问题;保障房建设;与市场管理相配套的法律制度。

  王珏林指出,从GDP超过11%的增速,到近80%的就业率来看,调控并未超出决策层的预期范畴,“所以不是不可调,而是如何调。”

  相关部委已经有所行动。国土资源部人士对《财经国家周刊》记者透露,国土资源部7月10日曾下发一份内部文件,名为《国土资源部关于依法加快房地产闲置土地查处的通知》。其核心内容是:加强房地产闲置土地查处,清理出来的闲置土地优先用于保障房建设。

  此次行动由国家土地督察局牵头,向省级政府发出整改通知书,限期在8月中旬前全面查处到位。

  “目的有两个,一是强力推动开发企业投资兴建商品房,以缓解实体经济优先指标明显下滑的态势。二是如果没能力建商品房,则以保障房建设替代商品房。”上述人士表示。

  他同时指出,在税收格局调整前,保障房建设仍要依赖土地财政。“这是个漫长的过程,但保障的归保障、市场的归市场,这终究是最稳妥和安全的。”

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[责任编辑:nikiluo]



引文来源  新政百日房价坚挺 地方财政告急考验决策层_财经_腾讯网
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